Nieuws
Biedingen onder gesloten omslag: wat betekent het en hoe werkt het?
Bij het verkopen van vastgoed, wordt er steeds vaker gekozen voor de verkoopmethode van biedingen onder gesloten omslag. Deze methode mag je het niet verwarren met een openbare verkoop via een notaris. Maar wat houdt dat precies in en wat betekent dit voor zowel koper als verkoper? In deze blog leggen we het je zorgvuldig uit.
Wat is een bieding onder gesloten omslag?
Een bieding onder gesloten omslag - ook wel een gesloten biedingsprocedure genoemd - is een verkoopmethode waarbij kandidaat-kopers na een bezoekmoment met de vastgoedmakelaar hun bod schriftelijk uitbrengen, zonder dat ze van elkaar weten hoeveel de andere kandidaat-kopers bieden op dezelfde woning. Dit gebeurt binnen een vooraf vastgestelde deadline en in een gesloten, anonieme envelop. Is deze deadline verstreken, dan pas worden alle biedingen tegelijkertijd geopend en bekeken. Tegenwoordig en vooral sinds de COVID-pandemie, loopt dit proces ook via de digitale weg.
Vaak wordt deze verkoopmethode gebruikt wanneer er enorm veel interesse is in een pand dat te koop staat en er meerdere mensen reeds aangeven de vraagprijs te willen bieden. In overleg met de verkoper wordt een bieding onder gesloten omslag georganiseerd. Je creëert zo een eerlijke en transparante situatie voor iedere kandidaat-koper. Iedereen of toch degene die een bezoekmoment planden, krijgt namelijk de kans om zijn bod uit te brengen. Je zorgt ervoor dat de meest ernstige biedingen worden uitgebracht voor de verkopers aangezien de kandidaat-kopers duidelijk weten dat het pand erg gewild is en dat de vraagprijs een richtprijs is.
Het verschil met een openbare verkoop
Het bieden onder gesloten omslag mag men niet verwarren met een openbare verkoop via een notaris. Zo’n openbare verkoop is een spel van bieden en gebeurt op een specifiek moment, binnen een bepaald tijdslot. Men kan letterlijk tegen elkaar "opbieden". Je weet als kandidaat-koper steeds exact hoeveel iemand net voor jou heeft geboden. Dat is dus niet het geval bij een bieding onder gesloten omslag. Ook de voorlopige toewijzing van het pand gebeurt openbaar aan diegene die het hoogste bod heeft uitgebracht, zonder dat de identiteit van de bieders bekend wordt gemaakt. Van het moment dat je dus een biedingsronde organiseert waarbij de diverse kandidaat-kopers van elkaar weten wat er geboden is, kom je in het vaarwater van de openbare verkoop. Enkel de notarissen bezitten in België de toelating om dit te organiseren.
Hoe verloopt een bieding onder gesloten omslag?
Een bieding onder gesloten omslag is geen natte vingerwerk, maar verloopt volgens een strikt na te leven procedure. Hieronder leggen we de verschillende stappen één voor één uit.
- Bekendmaking van de verkoop: vooraleer dat er een gesloten biedingsprocedure kan worden gehanteerd, is het belangrijk als eerste stap dat de woning te koop wordt aangeboden. Zo kunnen mensen die interesse hebben in de woning zich kenbaar maken en een bezichtigingsafspraak vastleggen bij de makelaar.
- Informatie vooraf omtrent de biedingsronde onder gesloten omslag:
De essentiële voorwaarde voor een bieding onder gesloten omslag is evenwel dat de spelregels (wel of geen opschortende voorwaarde betreft een financiering, andere voorwaarden, de deadline waarbinnen het bod binnen moet zijn, enz...) duidelijk vooraf worden vastgelegd zodat iedereen weet waaraan zich te houden. Het komt er dus op neer dat men de voorwaarden voor deelname aan de biedingsronde duidelijk communiceert. Alle geïnteresseerde kandidaat-kopers moeten op dezelfde manier geïnformeerd worden hierover en de mogelijkheid hebben mee te bieden in dit gecontroleerd verkoopproces.Zo kan bijvoorbeeld vooraf worden gesteld kandidaat-kopers hun bod onder gesloten omslag per mail of zelfs per aangetekende brief aan de vastgoedmakelaar moeten bezorgen tegen een uiterlijke datum of dat een fysieke envelop uiterlijk op een bepaalde datum en tijdstip op het kantoor moeten worden afgegeven. Er kan eveneens een bepaald minimaal biedingsbedrag worden vooropgesteld. Duidelijk moet ook zijn voor kandidaat-kopers of een uitgebracht bod wel of bindend is.
- Bezichtigingen: Door de bezichtigingsafspraak krijgen de kandidaat-kopers de kans om het pand te bezoeken, alle details te bekijken en vragen te stellen. Zijn alle boxjes afgevinkt? Dan kunnen ze beslissen of ze al dan niet een bod willen uitbrengen binnen de vooropgestelde deadline. Voorafgaand zijn de kopers duidelijk geïnformeerd geweest door de vastgoedmakelaar op welke wijze ze dit bod moeten uitbrengen, onder minimaal welke voorwaarden enz...
- Biedingen indienen: de potentiële kopers die beslist hebben om een bod te willen uitbrengen, vult het meegekregen bod-formulier in (of via digitale weg) en bezorgen dit op de manier zoals vooraf meegedeeld aan de vastgoedmakelaar. Hierop noteren zij het geboden bedrag en eventuele voorwaarden en/of opschortende voorwaarden, zoals bijvoorbeeld deze voor het verkrijgen van een lening aan een bepaald maximum percentage ten opzichte van het geboden bedrag.
- Openen van de biedingen: is de deadline verstreken? Dan worden alle ontvangen biedingen spreekwoordelijk of letterlijk "geopend" door de vastgoedmakelaar en voorgelegd aan de verkopers. De eigenaar heeft steeds de volle beoordelingsvrijheid om eender welk bod al dan niet te aanvaarden. Het is dus zeker niet zo dat enkel de hoogstbiedende het pand zal toegewezen krijgen. Andere voorwaarden buiten de prijs kunnen uiteraard ook belangrijk zijn voor de verkoper.
- Transparantie na de biedingen: alle kandidaat-kopers die een bod uitbrachten hebben het recht om op korte termijn te weten of hun bod al dan niet aanvaard werd. Het is niet de bedoeling dat de kandidaat-kopers aan het lijntje worden gehouden.
Belangrijke aandachtspunten
Het uitbrengen van een bod, al dan niet onder de procedure van gesloten omslag, doe je niet zomaar. Het is van groot belang dat je volgende aandachtspunten in het achterhoofd houdt bij het uitbrengen van een bod op jouw droomwoning:
1. Een bieding is altijd bindend, tenzij anders vermeld. Denk dus goed na voor je een bod uitbrengt, want je kan nadien niet zomaar terugkrabbelen.
2. De verkoper is niet verplicht om te verkopen aan het hoogst gedane bod. Soms is het winnende bod lager, maar zijn de gestelde voorwaarden positiever voor de verkoper. Denk hierbij maar aan een bod zonder opschortende voorwaarde voor het bekomen van een lening in tegenstelling tot eentje met deze opschortende voorwaarde.
Wettelijk kader
Momenteel bestaat er geen wettelijk kader voor deze verkoopprocedure, enkel een advies van het CIB (Confederatie van immobiliënberoepen), maar als vastgoedmakelaar zijn we wel gehouden aan al het bovenstaande. Een tijdje geleden werd er wél in het federaal regeerakkoord bekend gemaakt dat de regering een wettelijk kader wilt scheppen omtrent het bieden onder gesloten omslag. Het doel: een markt creëren waar consumenten weloverwogen keuzes kunnen maken met meer transparantie. Ook zullen kandidaat-kopers die een financiering aangaan voor de aankoop van het goed wellicht beter beschermd worden door wettelijk te bepalen dat bij een verkoop onder gesloten omslag een automatisch een opschortende voorwaarde moet worden opgenomen in de onderhandse verkoopovereenkomst.
Meer dan een bod: een doordachte verkoopmethode
Bieden onder gesloten omslag zorgt voor een eerlijke en transparante biedingsprocedure voor alle kandidaat-kopers. Echter is het geen natte vingerwerk, maar vraagt het voorbereiding en zorgvuldige communicatie. Omdat er (voorlopig) nog geen wettelijk kader bestaat, is het des te belangrijker dat alle betrokken partijen correct en volgens de afspraken handelen. Met de juiste begeleiding is het een heldere en eerlijke manier om je droomwoning te bemachtigen - of om je eigendom succesvol te verkopen.