Wie een woning koopt of verkoopt, krijgt al snel te maken met een hele reeks juridische documenten en vaktermen. Denk maar aan begrippen zoals bod, verkoopovereenkomst en aankoop-verkoopbelofte. Deze lijken misschien vanzelfsprekend, maar in de praktijk bestaan er duidelijke verschillen op vlak van de betekenis en de juridische waarde. Bij Momentum Vastgoed vinden we het belangrijk dat zowel verkoper als koper precies weten wat ze juist tekenen.
Hieronder leggen we uit wat de betekenis is van ieder document en hoe ze zich tot elkaar verhouden.

Een bod is de schriftelijke of mondelinge intentie van een kandidaat-koper om een onroerend goed aan te kopen. Hierin wordt vermeldt dat de aankoop zal gebeuren tegen een duidelijk bepaalde prijs en dat dit al dan niet gebeurd onder bepaalde voorwaarden. Denk hierbij aan een opschortende voorwaarde voor het verkrijgen van een financiering, nog uit te voeren werken door de verkoper, een verlengd woongenot ten voordele van de verkoper, ....

Een van de belangrijkste juridische waarde van een bod is dat een bod bindend van zodra het door de verkoper wordt aanvaard. Dat betekent dat de koper zich niet zomaar kan terugtrekken zonder gevolgen. Het bod is dus meer dan zomaar een vrijblijvende blaadje papier. Voor de verkoper is een bod een garantie dat hij een kandidaat-koper heeft die gebonden is aan het gedane voorstel. Sidenote: de geadverteerde vraagprijs houdt geen bindend aanbod in van de verkoper, maar enkel een uitnodiging aan kandidaat-kopers om een bod uit te brengen. Het bod van een kandidaat-koper moet altijd eerst nog door de eigenaar aanvaard worden opdat een verkoop tot stand komt.

De verkoopovereenkomst, ook wel “compromis” genoemd, is het onderhands contract waarin koper en verkoper officieel overeenkomen om de eigendom te kopen en verkopen. Hierin worden dezelfde voorwaarden van het bod overgenomen. Bovendien worden hierin ook verdere juridische afspraken gemaakt en wordt de wettelijk verplichte info opgenomen omtrent bepaalde opzoekingen en afgeleverde documenten.

In een onderhandse verkoopovereenkomst vallen de juridische verbintenissen, namelijk de koop en verkoop samen op hetzelfde moment. De verkoper verkoopt een onroerend goed aan de koper en de koper koopt het onroerend goed. Vanaf het ogenblik dat beide verbintenissen samenvallen, krijgen partijen 4 maanden de tijd om de overeenkomst te laten registreren en dus de verkooprechten te betalen. Daarom is dat ook vaak de maximale termijn die wordt afgesproken waarbinnen de notariële verkoopakte getekend dient te worden. 

Een verkoopovereenkomst is volledig bindend voor beide partijen. Juridisch gezien is de verkoop zelfs tot stand gekomen bij de aanvaarding van het bod. In de onderhandse verkoopovereenkomst worden in detail alle afspraken nog eens herhaald.  

Een wederzijdse aan- en verkoopbelofte of de gekruiste optieovereenkomst is een contract waarin beide partijen elkaar beloven het onroerend goed te zullen aan- en verkopen, al dan niet onder bepaalde voorwaarden zoals bij de onderhandse verkoopovereenkomst. Deze beloften volgen elkaar in tijd op en vallen dus niet samen op hetzelfde moment in tegenstelling tot een verkoopovereenkomst: de verkoopbelofte dient door de koper gelicht te worden binnen een bepaalde termijn. Wordt deze niet gelicht, dan start de aankoopbelofte die gelicht kan worden door de verkoper. De koop komt dus pas tot stand op het moment dat één van de opties gelicht wordt. Dan gaan partijen over tot verkoop. Hoe de optie gelicht kan worden, kunnen partijen zelf overeenkomen. Vaak beslist men om van de verkoop een ‘plechtige overeenkomst’ te maken en het tot stand komen van de verkoop dus af te laten hangen van een bepaalde vorm: de ondertekening van de notariële verkoopakte. De koopovereenkomst zelf komt dus pas tot stand op het ogenblik van het verlijden van de notariële verkoopakte. Indien beide beloftes verstreken raken omdat niemand de optie lichtte, dan gebeurt er juridisch gezien niets, behalve het “afrekenen” van een eventuele vergoeding of "optieprijs" die vooraf werd afgesproken.

In tegenstelling tot de onderhandse verkoopovereenkomst is er dus geen nood aan verplichte registratie of het betalen van de verkooprechten binnen de 4 maanden. Men beschikt over veel meer tijd en partijen kunnen dus ook overeen komen binnen welke periode men registreert en men dus de verkooprechten betaalt. 

Een woning kopen of verkopen is één van de belangrijkste beslissingen in een mensenleven. Het is daarom essentieel om te begrijpen welke documenten u ondertekent en welke gevolgen daaraan verbonden zijn.

Bij Momentum Vastgoed begeleiden we u bij elke stap in dit proces. We zorgen ervoor dat u niet enkel met een goed gevoel maar ook met een goed begrip van de juridische context de nodige stappen zet.