Bij de aankoop van een nieuwe woning komt heel wat kijken: de prijs, de ligging, de staat van het pand… maar wat koop je precies? Gaat het enkel om het gebouw en de grond of horen de ingebouwde kasten er ook bij? En wat met de zonnepanelen of de laadpaal voor elektrische wagens?

In de vastgoedwereld maken we een onderscheid tussen onroerende goederen, roerende goederen en deze die onroerend zijn geworden door bestemming.
We leggen je graag even uit wat deze termen precies betekenen en waar het verschil zich situeert, zo ben je alweer beter voorbereid op een eventuele volgende vastgoed-aankoop.

Volgens artikel 3.47 Burgerlijk Wetboek zijn onroerende goederen de grond en de samenstellende volumes, die in drie dimensies zijn bepaald.
In mensentaal houdt dit voornamelijk alles in wat niet verplaatst kan worden zonder hun aard te wijzigen. In de praktijk gaat het hier meestal om de grond, de gebouwen/constructies die erop staan en verbonden zijn met de grond.

Zo is het pand dat op de grond gebouwd is automatisch onroerend van bestemming, maar ook een serre of een vrijstaande garage die met een fundering is verankerd in de grond wordt gezien als een onroerend goed. Hiervan mag je zeker zijn dat je deze goederen mee aankoopt.

Volgens hetzelfde wetsartikel is alles roerend wat niet onder de categorie van onroerend valt. Met andere woorden kunnen deze wél gemakkelijk verplaatst worden zonder beschadiging of functiewijziging. Denk hier maar aan meubels, losstaande elektrische toestellen zoals een microgolf, koffiezetapparaat, jacuzzi, muur- en raamdecoratie, lichtarmaturen, …

Doordat deze goederen roerend zijn, zijn ze niet automatisch inbegrepen in de aankoop van jouw droomwoning. Zijn er bepaalde roerende goederen die je mee wil aankopen? Dan moeten deze expliciet worden opgenomen in het bod dat je uitbrengt en/of de verkoopovereenkomst. Indien je dit niet doet, blijven ze eigendom van de verkoper en zullen ze dus mee mogen worden verhuisd.

Handig om te weten: roerende goederen die inbegrepen zijn in de verkoopprijs worden altijd pro fisco geschat. Het voordeel hiervan is dat je op deze waarde geen registratierechten moet betalen. Verkooprechten betaal je namelijk alleen op de onroerende goederen. Reden te meer om ze dus te vermelden in de verkoopovereenkomst. 

Natuurlijk ligt er in deze zwart-wit zone ook een grijs gebied: de onroerende goederen door bestemming of incorporatie. Maar wat is dat nu exact? Het zijn goederen die op zich roerend zijn, maar door hun gebruik of integratie bij het onroerend goed worden beschouwd als onroerende goederen. Het belangrijkste verschil tussen onroerende goederen door bestemming en door incorporatie zit in de manier waarop ze met het onroerend goed verbonden zijn.

Onroerend door incorporatie wilt zeggen dat iets op blijvende wijze fysiek verankerd is waardoor het onlosmakelijk verbonden zijn bijv. een speeltuig in de tuin verankerd met beton in de grond, hoewel dit ook geldt voor goederen die zonder veel moeite verwijderd kunnen worden. Onroerend door bestemming zijn goederen die door hun aard en hun bestemming dus, onroerend worden doordat ze voor de bestemming van de exploitatie van het 'erf' worden aangewend en nuttig of noodzakelijk zijn, waarvan de eigenaar de bedoeling heeft gehad de goederen blijvend te verbinden. Dat kan dus nog steeds om een verplaatsbaar iets gaan zoals bijvoorbeeld een brievenbus die niet met beton verankerd werd. 

Onroerende goederen door bestemming of incorporatie zijn alleszins goederen die steeds onlosmakelijk verbonden met het onroerend goed. 

Verdere concrete voorbeelden hiervan zijn de ingebouwde keuken met zijn inbouw-toestellen, een vastgemaakte spiegel in de badkamer, ingebouwde maatkasten, een laadpaal, zonnepanelen, een waterverzachter, zonweringen, liften, rolluiken, ... 

Uiteraard bestaan er altijd uitzonderingen en zeer specifieke situaties per woning goed die wordt verkocht. Wij sommen er enkele op:

Het verschil tussen roerende en onroerende goederen is geen juridische bijzaak. Het bepaalt wat je écht aankoopt. Door inzicht te hebben in deze begrippen en oog te hebben voor onroerend door bestemming, vermijd je discussies achteraf. Twijfel je toch over bepaalde goederen? Noteer dan kort of dat specifieke element deel uitmaakt van de verkoop bij het uitbrengen van je bod en in de verkoopovereenkomst. 

Op zoek naar professioneel advies bij je aankoop of verkoop? Neem gerust contact met ons op. Wij begeleiden je met juridische kennis én ervaring zodat je zonder zorgen je volgende vastgoedstap ze