Nieuws
(Ver)koop van een verhuurde woning, hoe zit dat?
Je staat op het punt jouw woning te verkopen of een nieuwe woning aan te kopen. Maar... er is één ding dat je tegenhoudt: de woning is verhuurd. Wat gebeurt er met de huidige huurders? Moeten ze vertrekken of mogen ze blijven wonen?
Het zijn de twee meest gestelde vragen die wij bij Momentum Vastgoed krijgen bij de verkoop of aankoop van een verhuurd onroerend goed. We geven hieronder een woordje uitleg, want de wet voorziet specifieke regels en bescherming omtrent de woninghuur in Vlaanderen.
Een verkoop is géén geldige reden om de woninghuurovereenkomst te beëindigen.
De woninghuurovereenkomst blijft in principe gelden
In principe verkoop of koop je het onroerend goed samen met de huidige huurovereenkomst. De woninghuurovereenkomst gaat automatisch over op de nieuwe eigenaar. Dat betekent dat de nieuwe eigenaar dezelfde rechten en plichten heeft als de vorige verhuurder. De huurder kan gewoon blijven wonen tot het einde van het contract onder dezelfde voorwaarden. Belangrijk hierbij is dat je als nieuwe eigenaar pas de rechten en plichten overneemt op datum van het verlijden van de authentieke akte.
Of het nu gaat om een woonst met een huurovereenkomst van korte duur (maximum 3 jaar) of lange duur (maximum 9 jaar): de wet voorziet bescherming voor de huurder. De huurder moet niet uittrekken bij de verkoop van de woning, want de verkoop is géén geldige reden om de huurovereenkomst te beëindigen.
Wat betekent dit voor de koper?
Als koper is het belangrijk om te weten dat je niet zomaar de huidige huurovereenkomst kan beëindigen. De huurder is namelijk wettelijk beschermd door het Vlaams Woninghuurdecreet.
Zoals hierboven aangehaald, koop je als koper het onroerend goed samen met de huidige huurovereenkomst. Wanneer je deze huurovereenkomst wil opzeggen als nieuwe eigenaar, dan moet je rekening houden met het volgende:
- Opzegging voor persoonlijk gebruik: je mag als verhuurder het huurcontract ten alle tijden opzeggen als je het goed persoonlijk wil gebruiken. Dit persoonlijk gebruik geldt voor zowel de eigenaar zelf, maar ook voor onder andere de echtgenoot, de wettelijk samenwonende partner en kinderen op voorwaarde dat men er minstens twee opeenvolgende jaren effectief persoonlijk gebruik van maakt en er woont.
Houd hierbij wel rekening dat men een opzeggingstermijn van zes maanden moet hanteren die pas start na een correcte opgegeven opzeg, die eveneens pas kan worden gegeven vanaf het moment dat je effectief eigenaar bent geworden (dus vanaf de datum van het verlijden van de notariële akte). Is het huurcontract nog geen 3 jaar oud? Dan kan je ten vroegste op het einde van de eerste driejarige periode pas opzeggen. - Opzegging wegens grondige renovatiewerken: wil je als nieuwe verhuurder de woning grondig renoveren? Ook dan kan je de huurovereenkomst vroegtijdig beëindigen onder enkele voorwaarden. Zo moet onder andere de kost van de werkzaamheden het bedrag van drie jaar huur overschrijden.
Ook hier geldt dezelfde opzeggingstermijn zoals bij de opzegging voor het persoonlijk gebruik. - Opzegging zonder motief: als nieuwe verhuurder kan je ook het huurcontract opzeggen zonder enig motief. Dit kan telkens bij het verstrijken van de eerste en tweede 3-jarige periode mits een opzeggingstermijn van zes maanden. Het addertje onder het gras: je bent dan als verhuurder een vergoeding van negen of zes maanden huur verschuldigd aan de huurder, dit kan dus al snel oplopen tot een aanzienlijk bedrag.
- Huurovereenkomst van korte duur: is er een huurovereenkomst van korte duur (en dus voor een periode van maximum 3 jaar) afgesloten? Dan gelden bovenstaande opzeggingen niet. Zowel verhuurder als huurder kunnen dan de huurovereenkomst opzeggen, ten minste drie maanden voor het verstrijken van de verhuurtermijn van bepaalde duur.
Wat als de huurder zelf wil vertrekken?
Net zoals de verhuurder, kan de huurder ook de huurovereenkomst opzeggen. Hij kan dit doen op ieder tijdstip, met een opzeggingstermijn van drie maanden.
Bij de beëindiging van de huurovereenkomst in de eerste drie jaar is er wel een opzegvergoeding verschuldigd aan de verhuurder van drie, twee of één maand huur bij verhuur voor lange duur en anderhalve, één of een halve maand huur bij verhuur voor korte duur naargelang het aantal jaren die reeds verstreken zijn.
Onze tips voor de verkoper bij tekoopstelling van een verhuurd pand
Als vastgoedkantoor geven we graag enkele tips mee aan de verkoper van een verhuurd pand die er aan denkt te gaan verkopen:
- Communiceer tijdig met je huurder over jouw plannen en de gevolgen voor hun. Een transparante aanpak voorkomt namelijk conflicten langs beide kanten en zorgt voor een vlotte verkoop. Bij tekoopstelling dient er namelijk ook rekening gehouden te worden met de huidige huurder gezien er meerdere afspraken ter plaatse van het goed gemaakt zullen moeten worden zoals afspraken met deskundigen voor EPC, elektrische keuring, asbestattest enzovoort. Er dienen foto's en video's te kunnen worden gemaakt van het onroerend goed dat te koop gesteld zal worden, zo ook zullen er bezoeken dienen plaats te vinden met geïnteresseerde kandidaat-kopers. Een aangename aanpak is dus in het belang van alle partijen.
- Documenteer de huurovereenkomst en overhandig alle stukken aan de koper. Zo is ook de koper volledig ingelicht en weet hij waaraan hij toe is en onder welke voorwaarden er verder wordt verhuurd.
Een woning verkopen met een lopend huurcontract is dus perfect mogelijk, maar de huurder is eveneens beschermd. De nieuwe eigenaar neemt het contract over en kan enkel onder strikte voorwaarden opzeggen. Een goede voorbereiding en duidelijke communicatie zijn de sleutel tot een vlotte verkoop en gerustgestelde huurders.
Bij Momentum Vastgoed begeleiden we zowel verkoper als koper hierin om een vlotte verkoop te garanderen en handelen we met het nodige respect ten opzichte van de huurder. Verdere vragen? Neem vandaag nog contact met ons op en we helpen je graag verder!